○小平市固定資産(土地)評価事務実施要領

昭和53年9月6日

事務執行規程

第1節 総則

この要領は、地方税法(昭和25年法律第226号)第388条第1項の規定による「固定資産評価基準」(昭和38年12月25日自治省告示第158号)に基づき、小平市に所在する固定資産(土地)を評価する評価事務の実施について、必要な事項を定めることを目的とする。

第2節 評価の基本

第1 評価の基本

土地の評価は、売買実例価額から求める正常売買価格に基づいて、適正な時価を評定する方法による。なお、宅地の評価に当たっては、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の地価公示法(昭和44年法律第49号)による地価公示価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の7割を目途として評定するものとする。

具体的には、「第3節 地目別評価」に掲げる土地の地目の別に、それぞれ以下に定める評価の方法によって行う。

第2 評価の対象となる土地

評価の対象となる土地とは、固定資産税の課税客体である土地で、土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録されたもの若しくは登録されるものをいう。

第3 評価の単位

土地の評価は、原則として一筆を単位として行う。ただし、次に掲げる土地の評価については、それぞれ以下に定める単位とする。

(1) 一筆の土地を分割して評価するもの

① 非課税地の存する土地については、課税地をもって単位とする。

この場合、課税地が非課税地によって分断されているものにあっては、原則として分断されたそれぞれをもって単位とする。

② 二以上の地目に利用されている土地については、それぞれ地目ごとの土地をもって単位とする。

③ 国有農地については、使用者の使用する一区画をもって単位とする。

④ 一筆の宅地が、その形状、利用状況等からみて、一体をなしていると認められる部分については、その部分をもって単位とする。

(2) 二筆以上の土地を合わせて評価するもの

① 宅地

(ア) 隣接する二筆以上の宅地にまたがり恒久的建物が存在する土地及びその土地と効用上一体として利用されていることが明らかな土地

(イ) 隣接する二筆以上の宅地について、それらの筆ごとに一個又は数個の建物があり、建物が一体として利用されている場合の当該宅地

(ウ) 隣接する二筆以上の宅地について、建物の有無又はその所在の位置に関係なく塀その他の囲いにより一体として利用されている場合の当該宅地

(エ) 隣接する二筆以上の宅地について、一体として利用されている駐車場等の宅地

(オ) (ア)から(エ)までに掲げるもののほか、隣接する二筆以上の宅地について一体として利用されていることによりその土地の維持又は効用を果たしていると認められる場合の当該宅地

(カ) 同一利用目的に使用される工場等の敷地

② 宅地以外の土地

(ア) ゴルフ場等の用に供する土地

(イ) 生産緑地地区指定一般畑及び市街化区域畑以外の土地で各筆で評価することが不適当と判断される土地

第4 地目の認定

地目の認定は、賦課期日の土地の現況及び利用目的により、次に掲げるところによる。

なお、認定の単位は、原則として一筆ごととし、部分的に僅少の差異の存するときでも土地全体としての状況を観察して認定する。ただし、一筆の土地が相当の規模で全く別の用途に利用されているときは、これらの利用状況に応じて区分し、それぞれに地目を定める。

(1) 一般的認定基準

① 宅地 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地

② 畑 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

(ア) 一般畑 畑のうち、宅地介在畑及び市街化区域畑を除いたもの。そのうち都市計画法第8条第1項第14号に掲げる生産緑地地区の区域内の畑(地方税法施行令(昭和25年政令第245号)附則第14条第1項各号に掲げる畑を除く。)については生産緑地地区指定一般畑として区分する。

(イ) 市街化区域畑 都市計画法(昭和43年法律第100号)第7条第1項に規定する市街化区域内に所在する畑で、次に掲げる畑を除いたもの

1) 生産緑地地区指定一般畑

2) 地方税法施行令附則第14条第2項各号に掲げる畑

3) 宅地介在畑

(ウ) 宅地介在畑 農地法(昭和27年法律第229号)第4条第1項第8号及び第5条第1項第7号の規定により生育する土地

③ 宅地介在山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

④ 雑種地 以上のいずれか又は田、塩田、鉱泉地、池沼、宅地介在山林以外の山林、牧場、原野に該当しない土地

(2) 特殊な場合の認定基準

① 宅地とすべきもの

(ア) 駐車場、資材置場

(イ) 一画地程度の更地

(ウ) 建物を建築中である土地

(エ) 工場又は営業場に接続する物干場、さらし場

(オ) 工場敷地内に存する公害防止のための緑地(道路、溝渠その他によって判然と分別されており、宅地以外の地目と認定することが特に適当であると認められるものを除く。)

(カ) 家庭菜園の用に供する土地で、家屋の敷地内にあるような小規模なもので、それだけを区別して農地と取り扱うことが一般常識に合わないようなもの

② 畑とすべきもの

(ア) 果樹、桐等の永年性の植物を栽培している土地

(イ) 牧草栽培地

(ウ) 果実類及びたけのこ等を採取する目的の土地(その収穫物を農耕者以外の者に入園料を徴して収穫させている土地を含む。)

(エ) 一時休耕地

③ 雑種地とすべきもの

(ア) 土盛地、宅地造成工事中の土地

(イ) 鉄軌道用地

(ウ) 鉄塔敷地及び変電所敷地

(エ) 高圧線下の土地で他の目的に使用できない土地

(オ) 耕作がなされず長期にわたって放置され、雑草等が生育した土地

(カ) 雨水吸込槽用地(雨水吸込槽が埋設されている土地で、地上部分が他の用途として利用されているものを除く。以下同じ。)、ごみ置場等用地

(キ) 釣堀用地

④ その他

(ア) 農業用施設の用に供する土地

1) 当該施設が農家の敷地内にある場合は、宅地と認定する。

2) 当該施設が農家の敷地外にある場合は、その内部で耕作が行われている状態又は容易に耕作ができる状態にあるならば畑、容易に耕作ができない状態にあるならば雑種地(ただし、当該施設が家屋として評価される場合は宅地)と認定する。

(イ) 土地区画整理事業施行中の土地

1) 仮換地の指定等前で、当該土地について使用し、又は収益することができない場合は、従前の土地の現況地目を継続する。

2) 仮換地の指定等後で、当該土地について使用し又は収益することができる場合は、当該土地の現況及びその利用目的により地目を認定し、当該土地について使用し又は収益することができない場合は、従前の土地について賦課期日現在の状況によって地目を認定する。

(ウ) 運動場及びゴルフ場

1) 建物の利用を主とし、建物の敷地以外の部分が建物に付随する広場、庭園、通路にすぎないと認められる場合は、その全部を一団として宅地と認定する。

2) 建物の敷地以外の土地の利用を主とし、建物はその附随的なものにすぎないと認められる場合は、その全部を一団として雑種地と認定する。ただし、道路、溝渠、舗装の有無等によりゴルフ場のクラブハウス等の建物の敷地又は来場者用等の駐車場として判然と区分し得る状況にあるものは、これを区分して宅地として認定する。

(エ) テニスコート及びプール

1) 宅地に接続するものは宅地と認定する。

2) 1)以外は雑種地とする。

第5 地積の認定

地積は、原則として、登記簿に登記されている土地については登記簿に登記されている地積によるものとし、登記簿に登記されていない土地については現況の地積によるものとする。ただし、次に掲げる土地については、それぞれ以下に定めるところにより認定する。

(1) 現況の地積が登記簿に登記されている地積と異なると認められる土地

① 現況の地積が登記簿に登記されている地積より小さいと認められる場合は、現況の地積による。

② 現況の地積が登記簿に登記されている地積より大きいと認められ、かつ、登記簿に登記されている地積によることが著しく不適当であると認められる場合は、現況の地積によることができる。

(2) 土地区画整理事業中の土地

① 仮換地の指定等前においては、従前の土地の登記簿に登記され、又は土地補充課税台帳に登録された地積による。

② 仮換地指定等後においては、仮換地指定通知書に記載された地積による。

ただし、仮換地指定通知書等に記載された地積が現況の地積と異なることが判明しており、換地処分の際に実測地積によることが見込まれる等の場合においては、当該実測地積による。

③ 換地処分の公告があり登記簿に登記された後においては、当該登記された地積による。

(3) 一筆を分割して評価する土地

① 非課税地が存する場合は、非課税地の地積を減じた地積による。

② 非課税私道等により二画地以上に分割されている場合及び二以上の地目又は用途に利用されている場合は、原則として、一筆及び各画地の地積を測定の上、各画地の測定地積を一筆の測定地積で除し、その算出した割合を台帳地積にそれぞれ乗じて求めた地積による。

第6 地上権等が設定されている土地の評価

地上権、借地権等が設定されている土地については、これらの権利が設定されていない土地として評価する。

第7 現認による評価

土地の評価は、原則として当該土地の価格に影響を及ぼす諸要素について調査し、その現況により行うものとする。この場合、特に、次に掲げる土地については、実地調査等により的確に把握し、評価の均衡を期するものとする。

(1) 地目変換及び分合筆の行われた土地

(2) 新たに課税客体となった土地

(3) 一筆の土地を分割し、又は二筆以上の土地を合わせて評価する土地

(4) 前基準年度における用途地区を変更する土地

(5) 地価事情に変動が生じた地域

(6) 隣接市との境界付近の土地

第8 端数の処理

評点数及び価額の算出に当たって生ずる端数は、次に掲げるところにより処理する。

(1) 単位地積当たり評点数及び総評点数について、1点未満の端数は切り捨てる。

(2) 単位地積当たり価額及び評価額について、1円未満の端数は切り捨てる。

第3節 地目別評価

第1 宅地

(1) 宅地の評価

宅地の評価は、市街地宅地評価法によるものとし、各筆に適用する路線価を選定の上、この路線価を基礎とし、画地計算法を適用して単位地積当たり評点数を求め、これに各筆の地積を乗じて得た総評点数に1点単価を乗じて評価額を求めるものとする。画地計算法は「第4節 画地計算の適用要領」によるものとする。

(2) 評価の方法

① 用途地区の区分

用途地区は、宅地の利用状況を基礎とし、次に掲げるところにより区分する。

(ア) 商業地区 主として商業店舗の連続する地区

1) 繁華街 都市及びこれに準ずる市街地的形態を有する町村において各種小売店舗が連たんする著名な商業地あるいは飲食店舗、レジャー施設等が多い歓楽街など、人通りの多い繁華性の高い中心的な商業地区

2) 高度商業地区Ⅰ 都市内の容積率の高い地区(主として都市計画法に定める商業地域内でおおむね容積率700%以上の地域)にあって、銀行、商社等の高層(主として8階建以上)の大型オフィスビル、店舗が街区を形成し、かつ敷地規模が大きい地区

3) 高度商業地区Ⅱ 大都市にあっては都心又は副都心、地方都市にあっては都心地域、小都市にあっては中心地域等で、容積率の高い地区(都市計画法に定める商業地域内でおおむね容積率600%以上の地域)にあって、中高層(主として6階建以上)の百貨店、専門店舗、金融機関等が連たんする高度小売り商業地区若しくは事務所等が連たんする高度業務地区又は店舗と事務所が混在する高度複合商業地区

4) 普通商業地区 都市計画法で定める商業地域(おおむね容積率が600%未満)、近隣商業地域内、あるいは第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、準工業地域内の幹線道路(国県道等)沿いに中低層(主として5階建以下)の店舗、事務所等が連たんする商業地区で、高度商業地区(I、Ⅱ)、繁華街と比較して資本投下量が少ない地区

(イ) 住宅地区 主として住宅用宅地が連続している地区

1) 併用住宅地区 商業地区の周辺部(主として都市計画法で定める近隣商業地域内)あるいは第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、準工業地域内の幹線道路(国県道等)沿いにあって、戸建て住宅が混在する小規模の店舗、事務所等の低層利用の建物を中心にマンション等の中層の建物も混在する地区

2) 高級住宅地区 敷地が広大で、かつ、平均的にみて、一般住宅よりも多額の建築費を要する住宅の宅地が連続集中している地区

3) 普通住宅地区 主として都市計画法で定める第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域及び準工業地域内にあって、主として居住用家屋が連続している地区

(ウ) 工業地区 主として工業用宅地の連続する地区

1) 家内工業地区 主として家内工業者の居住する地区をいい、おおむね都市計画法で規定する準工業地域、第1種住居地域、第2種住居地域又は準住居地域内で、主として家内工業を営む建物の敷地が300m2程度までの工場が集中している地区

2) 中小工場地区 主として都市計画法で定める準工業地域、工業地域、工業専用地域内で敷地規模が9,000m2程度までの工場、倉庫、流通センター、研究開発施設等が集中している地区

3) 大工場地区 主として都市計画法で定める準工業地域、工業地域、工業専用地域内で敷地規模が9,000m2を超える工場、倉庫、流通センター、研究開発施設等が集中(3画地以上)している地区、あるいは単独で3ha以上の敷地規模のある画地によって形成される地区、工業団地、流通業務団地等においては、1画地の平均規模が9,000m2以上の団地は大工場に該当する。

(エ) 観光地区 温泉街地区、門前仲見世地区、名勝地区、海水浴場地区等で一般の商業地区とは若干その性格を異にする地区

② 状況類似地区の区分

状況類似地区は、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度、その他宅地の利用上の便等を基準とし、その状況が相当に相違する地区ごとに区分する。

③ 主要な街路の選定

主要な街路は、1状況類似地区につき1か所を、次に掲げるところにより選定する。

(ア) 当該状況類似地区内において、街路の状況等及び価格事情が標準的で、宅地評価の指標となる街路

(イ) 地価公示法に基づく標準地又は国土利用計画法に基づく東京都基準地の所在する街路

④ 標準宅地の選定

標準宅地は、主要な街路に沿接する宅地のうちから、原則として、間口・奥行の距離及び地積、形状が最も標準的で、かつ、画地計算法でいう奥行価格補正率が1.0であり、他の各種加算率、補正率の適用がないものを選定する。なお、全国的な評価の均衡を保持するため、最高の路線価を付設した街路に沿接する標準宅地を基準宅地とする。

⑤ 標準宅地の適正な時価の評定

標準宅地の適正な時価は、標準宅地附近の売買が行われた宅地の正常売買価格を求め、これに基づいて評定するものとするが実務上は、標準宅地について不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価額を活用し、当該価格の7割の額を目途として適正な時価を求めるものとする。

この場合、地価公示価格、地価調査価格との均衡に十分留意するものとする。

(ア) 不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価

1) 不動産鑑定士又は不動産鑑定士補に標準宅地の鑑定評価を求めるに当たっては、地価公示の基準である不動産鑑定評価基準を用い、当該基準に定める要件を具備する鑑定評価書を提出させるものである。

2) 鑑定評価の均衡・適性を確保するため、東京都土地評価協議会等において、情報交換等必要な調整を行わせることとする。

(イ) 標準宅地の適正な時価の評定

標準宅地が地価公示地、東京都地価調査基準地及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価地である場合には、これらの価格の7割を目途として評定するものとする。ただし、これらの価格が、固定資産評価の価格調査基準日と異なる価格時点によるものであるときは、時点修正を行うものとする。

⑥ 路線価の付設

路線価とは、街路に沿接する標準的な宅地の単位地積当たりの価格を評点数で表したものであり、その付設は次に掲げるところにより行う。

(ア) 主要な街路に付設する路線価は、当該主要な街路に沿接する標準宅地の単位地積当たりの適正な時価に基づいた数値により付設する。

この場合において、標準宅地が画地計算法を適用すべきものであるときは、仮に当該標準宅地の位置に画地計算法を適用する必要がない宅地があるものとした場合における当該宅地の単位地積当たりの適正な時価に基づいて算出した数値により路線価を付設する。

(イ) その他の街路に付設する路線価は、同一状況類似地域内の主要な街路の路線価を基礎とし、主要な街路と当該その他の街路との間における価格形成要因の比較を市長が別に定める比準表(以下「比準表」という。)によって行い、格差率を求め、当該格差率を主要な街路の路線価に乗じた数値により付設する。なお、格差率は、比準表から求めた数値を街路条件、交通・接近条件、環境条件、行政的条件の各条件ごとに合計し、それぞれの合計数値に100を加算し、これを100で除した各条件ごとの格差を連乗して(小数第4位を四捨五入)求めるものとする。

(ウ) 路線価の付設に当たっては、次に掲げる事項に留意して行う。

1) 路線価を付設すべき街路は、原則として、道路法第3条に規定する道路(高速自動車国道を除く。)又は建築基準法第42条各項に規定されている道路とするが、幅員が1.8m以上ある私道(4m未満の市管理道路、建築基準法上の未指定道路も含む。)にも路線価を付設する。また、宅地の通路等、水路等でコンクリート板等により被覆され道路として使用されているもの、その他駅前広場等これらに類似のもので路線価を付設することが評価の均衡を保つ上で必要と認められるもの等についても路線価を付設することができる。

2) 路線価は、原則として、交差点から交差点までの一街路を単位として付設する。

ただし、街路の両側で、用途地区を異にする場合又は比準表の価格形成要因に格差が生じる場合等には、当該街路の両側に異なった路線価を付設する。

また、一街路中に比準表の価格形成要因に格差が生じ、かつ、現況においても差異が認められる街路にあっては、その状況に応じて一街路を適宜二以上に区分することができる。

3) 隣接市との境界付近の路線価は、当該隣接市との均衡を図って付設する。

(エ) 路線価の算出に当たって生ずる端数は、単位地積当たりについて、1,000点未満を切り捨てる。

⑦ 各筆の単位地積当たり評点数の付設

各筆の単位地積当たり評点数は、路線価を基礎とし、「第4節 画地計算の適用要領」を適用して付設する。

第1の2 生産緑地地区内の宅地

(1) 生産緑地地区内の宅地の評価

生産緑地地区内に所在する宅地の評価は、「第3節 地目別評価 第2の2 (1) 生産緑地地区指定一般畑」の評価に準じて求めた各筆の単位地積当たり価額に当該宅地を農地から転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を加え、これに地積を乗じて評価額を求める方法によるものとする。

この場合、通常必要と認められる造成費に相当する額(単位地積当たり価額)は、「第3節 地目別評価 第2の3 市街化区域畑 (2) 評価の方法 ② 造成費相当額」を適用する。

ただし、生産緑地地区以外の地域に所在する宅地との評価の均衡上、この方法によって評価することが適当でないと認められる宅地の評価は、「第3節 地目別評価 第1 宅地 (1) 宅地の評価」によるものとする。

第2 畑

(1) 畑の評価

畑の評価は、各筆の畑について単位地積当たりの評点数を付設し、これに各筆の地積を乗じて得た総評点数に1点単価を乗じて評価額を求める方法によるものとする。

(2) 評価の方法

① 状況類似地区の区分

状況類似地区の区分は、畑の地勢、土性、水利等の状況を総合的に考慮し、おおむねその状況が類似していると認められる畑の所在する地域ごとに行う。この場合の区分は、町若しくは丁目ごとに行い、相互に状況が類似していると認められる町若しくは丁目の区域はこれを合わせる。

② 標準畑の選定

標準畑は、状況類似地区ごとに、日照、排水、面積等の状況からみて比較的多数所在する畑のうちから1つの畑を選定する。なお、評価の均衡を保持するため、上級の状況類似地区における1つの標準畑を選定し、基準畑とする。

③ 標準畑の適正な時価の評定

標準畑の適正な時価は、次に掲げるところにより、標準畑付近の売買が行われた畑(以下「売買畑」という。)の正常売買価格を求め、これに基づき評定する。

(ア) 売買畑の正常売買価格とは、正常な条件のもとにおいて成立する売買畑の売買価格をいい、売買畑の所有者が当該畑を売買する必要が生じたため、これを売買する場合において成立することが期待される売買価格を目途として評定するものであること。

(イ) 売買畑の正常売買価格の評定に当たっては、売買畑の売買の内容を十分に精査し、売買畑の状況、精通者価格等を総合的に勘案して行うものとする。この場合、次に掲げる事項に留意の上、評定するものであること。

1) 小作権等の権利が設定されていないものとして評定する。

2) 売急ぎ、買急ぎをしない場合において成立する売買価格によって評定する。

3) 将来における期待価格を含めないで評定する。

4) 畑の稀少価値による特殊な要素を考慮しない場合において成立する売買価格によって評定する。

5) 売買仲介人の売買手数料、登記に要する経費等を含めない売買価格によって評定する。

(ウ) 標準畑の正常売買価格の評定は、当該標準畑と関係売買畑との地勢、土性、利用上の便等の相違を考慮し、関係売買畑の正常売買価格を基準として行うものであること。この場合、基準畑及び標準畑相互間の評価の均衡を総合的に考慮し、精通者価格等を勘案の上、行うものであること。

(エ) 標準畑の適正な時価は、当該標準畑の正常売買価格に、農地の平均10アール当たり純収益額の限界収益額に対する割合を乗じて求めるものであること。

この場合、農地の平均10アール当たり純収益額の限界収益額(面積差10アールの農業経営相互間の純収益の差額をいう。)に対する割合は、0.55とするものであること。

④ 標準畑の単位地積当たり評点数の付設

標準畑の単位地積当たり評点数は、当該標準畑の単位地積当たりの適正な時価の数値により付設する。

⑤ 各筆の単位地積当たり評点数の付設

各筆の単位地積当たり評点数は、同一状況類似地区内の単位地積当たり評点数を基礎とし、「第6節 畑比準表の適用要領」を適用して付設する。

第2の2 生産緑地地区指定一般畑

(1) 生産緑地地区指定一般畑の評価

生産緑地地区指定一般畑の評価は、小平市の区域内に所在する全ての生産緑地地区指定区域(地方税法施行令附則第14条第1項各号に掲げる畑が所在する区域を除く。)を一の状況類似地区とし、当該生産緑地地区指定区域内の一般畑のうちから選定した基準畑の基準年度の単位地積当たり評点数を算定し、これに地積を乗じて各筆の評価額を求める方法によるものとする。

なお、基準年度の単位地積当たりの評点数については、東京都基準畑の基準年度ごとの価格及び上昇率並びに近隣市町村の標準畑の評点数等を勘案して、市長が別途指示するものとする。

第2の3 市街化区域畑

(1) 市街化区域畑の評価

市街化区域畑の評価は、市街地宅地評価法に準じて求めた価額(以下「基本価額」という。)から、当該市街化区域畑を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除し、これに地積を乗じて評価額を求める方法によるものとする。

(2) 評価の方法

① 各筆の基本価額の算出

各筆の基本価額は、宅地に適用する路線価に「第4節 画地計算の適用要領」中の「付表14 農地補正率表」の補正割合を乗じて求めた額(該当する画地が都市計画施設予定地、高圧線下土地、地下阻害物、がけ地、特殊画地、面大地、低地、面大地における高圧線下土地・都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定土地に該当するときは、これらの補正率を乗じたものに農地補正率を乗じて求めた額)とする。

この場合、市街化区域畑をあらかじめ、市街地農地(街路に沿接する農地のうち、その奥行距離の間口距離に対する割合がおおむね2倍未満であるもの)、市街地農地のうち奥行長大地(街路に沿接する農地のうち、その奥行距離の間口距離に対する割合がおおむね2倍以上であるもの)、市街地農地のうち通路等(街路に沿接する農地のうち通路等)及び市街地農地のうち無道路地(街路に沿接しない農地)に区分するものとする。ただし、市街地農地のうち無道路地(街路に沿接しない農地)については、当該農地と街路との間に300m2未満の農地のみが存する場合には、街路に沿接するものとみなすことができる。

② 造成費相当額

市街化区域畑を宅地に転用する場合に通常必要と認められる造成費(単位地積当たりの価額)は、土砂購入費、土盛整地費、擁壁費及び法止、土止費の範囲内で、市長が別途指示するものとする。

第2の4 宅地介在畑

(1) 宅地介在畑の評価

宅地介在畑の評価は、「第3節 地目別評価 第1 宅地 (1) 宅地の評価」に準じて求めた各筆の単位地積当たり価額から、当該宅地介在畑を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除し、これに地積を乗じて評価額を求める方法によるものとする。

この場合、通常必要と認められる造成費に相当する額(単位地積当たり価額)は、「第3節 地目別評価 第2の3 市街化区域畑 (2) 評価の方法 ② 造成費相当額」を適用する。

第3 宅地介在山林

(1) 宅地介在山林の評価

宅地介在山林の評価は、「第3節 地目別評価 第1 宅地 (1) 宅地の評価」に準じて求めた各筆の単位地積当たり価額から、当該宅地介在山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除し、これに地積を乗じて評価額を求める方法によるものとする。

この場合、通常必要と認められる造成費に相当する額(単位地積当たり価額)は、市長が別途指示するものとする。

第4 雑種地

(1) 雑種地の評価

雑種地の評価は、次に掲げる方法によるものとする。

① ゴルフ場用地の評価

ゴルフ場用地(ゴルフ場の用に供する一団の土地のうち当該ゴルフ場がその効用を果たす上で必要がないと認められる部分を除く。以下同じ。)の評価は、当該ゴルフ場を開設するに当たり要した当該土地の取得価額に、当該ゴルフ場の造成費(当該ゴルフ場の造成に通常必要と認められる造成費によるものとし、芝購入費、芝据付費及び償却資産として固定資産税の課税客体となるものに係る経費を除く。)を加算した価額を基準とし、当該ゴルフ場の位置、利用状況等を考慮してその価額を求める方法によるものとする。

この場合の具体的な取扱いは、平成11年9月1日付自治評第37号東京都総務・主税局長、各道府県総務部長宛て自治省税務局資産評価室長通知「ゴルフ場の用に供する土地の評価の取扱いについて」に従った次の方法によるものとする。

(ア) ゴルフ場用地を開設するに当たり要した土地の取得価額は、ゴルフ場の近傍宅地の単位地積当たり価額に地積を乗じ、これに潰地以外の土地の割合(50/100)を乗じて得た額から、ゴルフ場と同一規模の山林を宅地に造成することとした場合において通常必要とされる造成費(9,080円/m2)に宅地の評価割合を乗じて得た額を減じて得た額とする。

この場合において、ゴルフ場の近傍宅地の単位地積当たり価額は、当該ゴルフ場に沿接する状況類似地区の標準宅地のうち、最も価格(「第3節 地目別評価 第1 宅地 (2) 評価の方法 ⑤ 標準宅地の適正な時価の評定」に規定する方法により求めた適正な時価をいう。)が低いもの(以下「近傍標準宅地採用地」という。)の価格とする。

なお、ゴルフ場の近傍宅地の単位地積当たり評価額は、原則として付表1から付表21までの補正率表を適用しないで算出するものとするが、当該ゴルフ場が高圧線下に位置する部分を有する場合、及び都市計画施設(都市計画道路、都市計画公園)予定土地として計画決定されている部分を有する場合で、評価の均衡上必要と認められる場合は、それぞれの該当する地積の総地積に対する割合に応じて「付表13 面大地における高圧線下土地・都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定土地補正率表」「付表10 高圧線下土地補正率表」「付表12 都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定土地補正率表」の該当する補正率を当該ゴルフ場に沿接する近傍標準宅地採用地の価格に乗じて得た額とすることができるものとする。

(イ) ゴルフ場の造成費は、ゴルフ場のコースに係る平均的造成費(林間コース)の価額(770円/m2)に宅地の評価割合を乗じて得た額とする。

(ウ) (ア)で求めたゴルフ場用地を開設するに当たり要した土地の取得価額に、(イ)により求めたゴルフ場の造成費を加算し、位置、利用状況等による補正割合を乗じる。

② 鉄軌道用地の評価

(ア) 次に掲げる鉄道又は軌道による運送の用(以下単に「運送の用」という。)に供する土地(以下「鉄軌道用地」という。)の評価は、(イ)に定めるものを除き、当該鉄軌道用地に沿接する土地の単位地積当たり価額の3分の1に相当する額を当該鉄軌道用地の単位地積当たり価額とし、これに各筆の地積を乗じて評価額を求める方法によるものとする。

この場合、当該鉄軌道用地に沿接する土地の単位地積当たり価額は、当該鉄軌道用地をその沿接する土地の地目、価額の相違等によって区分し、その区分した鉄軌道用地に沿接する土地の価額、その区分した鉄軌道用地の地積等を総合的に考慮して求めるものとする。

1) 線路敷(工場の敷地内にあるものを除く。)の用に供する土地

2) 停車場建物、転・遷車台、給炭水設備、給油設備、検車洗浄設備又はプラットホーム・積卸場の用に供する土地

3) 1)又は2)の土地に接する土地で、変電所、車庫、倉庫(資材置場を含む。)、踏切番舎又は保線区、検車区、車掌区、電力区、通信区等の現業作業員の詰所の用に供するもの

(イ) 鉄軌道用地のうち複合利用鉄軌道用地の評価は、次の1)から4)までに定めるところによるものとする。ただし、「小規模な鉄道施設を有する建物」(別表第1)に該当する建物の敷地については、地目は宅地とし、その評価は「第3節 地目別評価 第1 宅地 (1) 宅地の評価」に定める方法によるものとする。

1) 複合利用鉄軌道用地とは、次に掲げるものをいう。

ア) 複合利用建物(運送の用に供する部分と鉄道又は軌道による運送以外の用(以下単に「運送以外の用」という。)に供する部分を有する建物をいう。以下本節及び別表第1において同じ。)の敷地である鉄軌道用地(イ)に該当するものを除く。)

イ) 鉄軌道用地でその上部に設置された人工地盤等の上に複合利用建物等(複合利用建物又は運送以外の用にのみ供する建物をいう。以下同じ。)があるものその他人工地盤等の上を運送以外の用に供するもの又は鉄軌道用地で近接する土地にある複合利用建物等の一部がその上部にあるもの

ウ) 鉄軌道の高架下にある鉄軌道用地で、当該土地に運送以外の用にのみ供する建物があるものその他当該土地を運送以外の用に供するもの(ア)に該当するものを除く。)

2) 複合利用建物に該当するかどうかについては、次に定めるところによるものとする。

ア) 原則として一棟の建物ごとに判断するものとする。ただし、利用状況や形状等からみて当該建物を区分することができる場合には、これを区分し、当該区分された部分をそれぞれ一棟の建物とみなす。

イ) 次の部分については、運送の用に供する部分とみなす。

a) 運送の用に供する部分を有する建物のうち運送以外の用に供する部分(運送以外の用に供する部分が連たんする場合には、当該連たんする一団の部分)で床面積が10平方メートル以下のもの

b) プラットホームの一部で運送以外の用に供する部分

ウ) 運送の用に供する部分を有する建物のうち運送以外の用に供する部分の合計床面積が250平方メートル未満の建物は、そのすべてを運送の用に供する建物とみなす。

3) 地下を鉄道施設として利用している場合であっても、当該土地は地上部分の土地の利用状況によって地目認定を行うものとする。

4) 複合利用鉄軌道用地の評価は、原則として次のア)の評価単位ごとに行い、イ)により複合利用鉄軌道用地の地積を運送の用に供する部分の面積と運送以外の用に供する部分の面積であん分し、ウ)によりそれぞれの地積に対応する価額を算出し、これらの価額を合算してその価額を求める方法によるものとする。

ア) 評価単位

a) 1)ア)に掲げる鉄軌道用地の評価は、当該建物(2)ア)ただし書により一棟の建物とみなされたものを含む。)の敷地ごとに行うものとする。

b) 1)イ)に掲げる鉄軌道用地の評価は、人工地盤等が設置されている場合には、当該人工地盤等をその上の利用状況等に応じて区分し、その区分した部分を地表面に水平投影した範囲ごとに行うものとする。また、近接する土地にある複合利用建物等の一部が鉄軌道用地の上部にある場合には、当該部分を地表面に水平投影した範囲ごとに行うものとする。

c) 1)ウ)に掲げる鉄軌道用地の評価は、当該土地の利用状況等に応じて当該土地を区分し、その区分した土地ごとに行うものとする。

イ) 複合利用鉄軌道用地の地積のあん分

複合利用鉄軌道用地の地積をあん分する場合において、運送の用に供する部分と運送以外の用に供する部分のそれぞれの面積の算定は、建物にあっては床面積、建物以外にあってはその面積を用いて行うものとする。

ただし、建物の屋上が、駐車場に利用される等運送以外の用に供されている場合は当該部分の面積を運送以外の用に供する部分の面積に算入し、運送の用に供されている場合は当該部分の面積を運送の用に供する部分の面積に算入する。

この場合において、運送の用に供する部分とみなすものについては、2)イ)及びウ)の例によるものとする。

ウ) 運送の用に供する部分又は運送以外の用に供する部分に相当する地積に対応する価額の算出

a) 運送の用に供する部分に相当する地積に対応する価額は、複合利用鉄軌道用地を含む鉄軌道用地に沿接する土地の単位地積当たり価額の3分の1に相当する額に当該相当する地積を乗じて求めるものとする。この場合において、「鉄軌道用地に沿接する土地の単位地積当たり価額」は、「第3節 地目別評価 第4 雑種地 (1) 雑種地の評価 ② 鉄軌道用地の評価 (ア)」の例により求めるものとする。

b) 運送以外の用に供する部分に相当する地積に対応する価額は、複合利用鉄軌道用地の附近の土地の単位地積当たり価額に比準して求めた当該部分の単位地積当たり価額に当該相当する地積を乗じて求めるものとする。この場合において、必要に応じて当該土地の利用状況、形状及び利用上の阻害要因の状況などを考慮して価額を求めるものとする。

③ 鉄塔敷地の評価

鉄塔敷地の評価は、沿接又は直近の路線価に「第4節 画地計算の適用要領」中の「付表15 鉄塔敷地補正率表」の補正割合を乗じて求めた単位地積当たり価額に、各筆の地積を乗じて評価額を求める方法によるものとする。

④ 雨水吸込槽用地、ごみ置場用地等の評価

雨水吸込槽用地、ごみ置場用地等の評価は、沿接する路線価に「第4節 画地計算の適用要領」中の「付表18 通路等補正率表」の補正割合を乗じて求めた単位地積当たり価額に、各筆の地積を乗じて評価額を求める方法によるものとする。

⑤ 運動場等用地及びその他の雑種地の評価

運動場等比較的大規模な土地で、これを構成している筆全体を一体として評価することが適当である雑種地(以下「運動場等用地」という。)の評価、及びそれ以外の雑種地でゴルフ場用地、鉄軌道用地、鉄塔敷地、雨水吸込槽用地、ごみ置場用地等を除いたもの(以下「その他の雑種地」という。)の評価は、「第3節 地目別評価 第1 宅地 (1) 宅地の評価」に準じて求めた各筆の単位地積当たり価額から、当該街路に沿接する運動場等用地及びその他の雑種地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除し、これに各筆の地積を乗じて評価額を求める方法によるものとする。

この場合、通常必要と認められる造成費に相当する額(単位地積当たり価額)は、「第3節 地目別評価 第2の3 市街化区域畑(2) 評価の方法 ② 造成費相当額」を適用する。

⑥ 生産緑地地区内の雑種地の評価

生産緑地地区内に所在する雑種地の評価は「第3節 地目別評価 第1の2 生産緑地地区内の宅地 (1) 生産緑地地区内の宅地の評価」に準じて求めた各筆の単位地積あたりの価額から、雑種地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する額を控除し、これに各筆の地積を乗じて評価額を求める方法によるものとする。

この場合、通常必要と認められる造成費に相当する額(単位地積当たり価額)は、「第3節 地目別評価 第2の3 市街化区域畑 (2) 評価の方法 ② 造成費相当額」を適用する。

第4節 画地計算の適用要領

第1 画地の認定

画地の認定は、原則として土地(補充)課税台帳に登録された一筆の宅地を一画地とする。ただし、次に掲げるものについては、それぞれ以下に定めるものをもって一画地とする。

(1) 一筆の宅地を分割してそれぞれを一画地とするもの

① 非課税地の存する宅地については、課税地をもって一画地とする。この場合、課税地が非課税地によって分断されているものにあっては、原則として分断されたそれぞれをもって一画地とする。

② 宅地と宅地以外の土地に利用されている土地については、宅地部分を一画地とする。ただし、一筆の土地が宅地以外の土地によって分断されているものにあっては、分断されたそれぞれをもって一画地とする。

③ 一筆の宅地が、その形状、利用状況等からみて、一体をなしていると認められる部分については、その部分をもって一画地とする。

(2) 二筆以上の宅地を合わせて一画地とするもの

① 隣接する二筆以上の宅地にまたがり恒久的建物が存在する土地及びその土地と効用上一体として利用されていることが明らかな土地

② 隣接する二筆以上の宅地について、それらの筆ごとに一個又は数個の建物があり、建物が一体として利用されている場合の当該宅地

③ 隣接する二筆以上の宅地について、建物の有無又はその所在の位置に関係なく塀その他の囲いにより一体として利用されている場合の当該宅地

④ 隣接する二筆以上の宅地について、一体として利用されている駐車場等の宅地

⑤ ①から④までに掲げるもののほか、隣接する二筆以上の宅地について一体として利用されていることによりその土地の維持又は効用を果たしていると認められる場合の当該宅地

⑥ 同一利用目的に使用される工場敷地等

第2 画地の測定

画地の測定は、原則として登記申請書及び地籍図等に基づき、次のとおり行うものとする。

(1) 奥行距離の測定

奥行距離の測定は、原則として、正面路線から垂線によって測定した距離によるものとする。奥行距離が一定でない不整形地については、平均的な奥行距離による。この場合の平均的な奥行距離は、具体的には当該不整形地に係る想定整形地(当該不整形地を囲む最小の矩形又は正方形)の奥行距離を限度として、その不整形地の面積をその間口距離で除して得た数値とする。

なお、正面路線とは路線価を適用すべき路線をいうものであるが、二以上の路線に沿接する画地にあっては、原則としてそれぞれの路線価を正面路線価として画地計算をした結果、単位地積当たりの評点数が最も大きくなるものを選定する。路線価が同じである場合には、間口の大きい方の路線をいうものである。

(2) 間口距離の測定

間口距離の測定は、原則として、画地の路線に接する辺の長さによるものとする。

ただし、間口が屈曲している場合は、間口の両端の距離を間口長とみなし、間口距離を測定する。また角地の間口については交通安全の観点から道路として供している隅切り部分がある場合は隅切りがない整形地として間口距離の測定をする。

なお、袋路における間口は、路線に接する路地部分の最狭幅員とする。

第3 画地計算

画地計算は、各筆の宅地の立地条件に基づき、宅地相互間の評価の均衡を図るため、正面路線の路線価に、宅地の奥行、形状等に応じた以下の補正率を乗じて単位地積当たりの評点数を算出するものである。ただし、二以上の路線に接する画地については側方路線価等から求めた単位地積当たりの評点数を加算することによって補正するものとする。

(1) 奥行に応じた補正

宅地の価額は、道路からの奥行が長くなるにしたがって、また、奥行が著しく短くなるにしたがって暫減するものであるので、その奥行距離に応じて「付表1 奥行価格補正率表」により補正するものである。

(2) 二以上の路線に接する画地の補正

二以上の路線に接する画地の価額は、一路線に接する画地の価額に比べ一般的に高くなるものであるので、次の方法によって補正を行うものとする。

① 側方路線影響加算

正面と側方に路線(同一路線による場合も含む。)がある画地(以下「角地」という。)の補正は、正面路線から求めた単位地積当たり評点数に、側方路線を正面路線とみなして求めた単位地積当たり評点数を「付表2 側方路線影響加算率表」によって求めた側方路線影響加算率によって補正した評点数を加算する方法によるものとする。

② 二方路線影響加算

正面と裏面に路線のある画地(以下「二方路線地」という。)の補正は、正面路線から求めた単位地積当たり評点数に、裏面路線(以下「二方路線」という。)を正面路線とみなして求めた単位地積当たり評点数を「付表3 二方路線影響加算率表」によって求めた二方路線影響加算率によって補正した評点数を加算する方法によるものとする。

③ 三方又は四方に路線がある画地の補正

三方又は四方に路線がある画地の補正は、上記「① 側方路線影響加算」又は「② 二方路線影響加算」による補正方法を併用して補正する方法によるものとする。

(3) 形状又は位置による補正

① 間口が狭小な画地の補正

間口が狭小な画地については、間口距離に応じて「付表4 間口狭小補正率表」により補正するものとする。

② 奥行が長大な画地の補正

間口に比べて奥行が長大な画地については、間口と奥行の関係に応じて「付表5 奥行長大補正率表」により補正するものとする。

③ 不整形地の補正

不整形地の価額は、整形地の価額に比べて一般的に低くなるものであるので、その不整形度合に応じて「付表8 不整形地補正率表」により評点数を補正するものとする。

この場合において、当該画地が「付表4 間口狭小補正率表」及び「付表5 奥行長大補正率表」の適用があるときは、正面路線の間口狭小補正率と奥行長大補正率を乗じた率と、正面路線の間口狭小補正率と不整形地補正率を乗じた率とを比較し、値の小なる率(0.60を下限とする。)を適用する。

(不整形地の判定)

不整形度の判定については、正面路線から得られる想定整形地と当該不整形地を比較し、欠損部分の割合、蔭地割合(想定整形地の地積から当該不整形地の地積を控除した地積を想定整形地の地積で除して得た割合)等を参考にしながら、総合的に判断するものとする。

ただし、不整形地であっても家屋の建築等が通常の状態において行い得るものは、補正を要しないものとする。

④ 無道路地の補正

無道路地(路線に接していない画地をいい、一角の頂点のみが路線に接している場合を含む。)の補正は、その利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に「付表1 奥行価格補正率表」によって求めた奥行価格補正率、「付表7 通路開設補正率表」によって求めた通路開設補正率及び「付表6 無道路地補正率表」によって求めた無道路地補正率を乗じる方法によって行うものとする。

なお、形状等の影響については「付表8 不整形地補正率表」を適用して補正することができるものとする。

また、無道路地には、「付表4 間口狭小補正率表」及び「付表5 奥行長大補正率表」を併せて適用しないものとする。

(4) 地勢による補正

① 崖地の補正

崖地で通常の用に供することができない部分を有する画地の価額は、崖地を含まない画地の価額に比べ一般的に低くなるものであるので、当該画地の崖地部分に係る地積の総地積に対する割合に応じて「付表9 崖地補正率表」により補正するものとする。

この場合、対象となる画地が「第2節 評価の基本 第3 評価の単位 (2) 二筆以上の土地を合わせて評価するもの」に該当するときは、その一画地を一筆として崖地地積の総地積に対する割合を求め、「付表9 崖地補正率表」により補正するものとする。

② 低地の補正

路線に接する画地のうち、当該街路より低い位置に存する画地(以下「低地」という。)の価額は、当該街路と同等の高さに存する画地の価額に比べ一般的に低くなるものであるので、当該低地については「付表11 低地補正率表」により補正するものとする。ただし、低地に他の路線が接している場合であって、当該他の路線のうちいずれかの路線が当該低地と同等の高さであるときは、当該路線を正面路線とし、この補正を適用しないものとする。

(5) 利用上の法的制限による補正

① 高圧線下土地の補正

高圧線下に位置するために長期間にわたり利用上の制限を受けている土地については、その高圧線下部分の地積の総地積に対する割合及び送電線の電圧に応じて「付表10 高圧線下土地補正率表」により補正するものとする。

この場合、対象となる画地が「第2節 評価の基本 第3 評価の単位 (2) 二筆以上の土地を合わせて評価するもの」に該当する場合は、その一画地を一筆として高圧線下地積の総地積に対する割合を求め、「付表10 高圧線下土地補正率表」により補正するものとする。

ただし、一画地の総地積が10,000m2を超え、その高圧線下部分の地積の総地積に対する割合が0.15未満の場合は、「付表13 面大地における高圧線下土地・都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定土地補正率表」により補正するものとする。

② 都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定土地の補正

都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定土地として計画決定されているため、都市計画法第53条又は同法第54条の規定により建築が制限されている土地については、その都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定地積の総地積に対する割合に応じて「付表12 都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定土地補正率表」により補正するものとする。

この場合、対象となる画地が「第2節 評価の基本 第3 評価の単位 (2) 二筆以上の土地を合わせて評価するもの」に該当するときは、その一画地を一筆として都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定地積の総地積に対する割合を求め、「付表12 都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定土地補正率表」により補正するものとする。

ただし、一画地の地積が10,000m2を超え、その都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定地積の総地積に対する割合が0.15未満の場合は、「付表13 面大地における高圧線下土地・都市計画施設(都市計画道路・都市計画公園)予定土地補正率表」により補正するものとする。

③ 地下鉄軌道、公共下水道、雨水吸込槽等の地下阻害物上にある土地の補正

地下鉄軌道、公共下水道、雨水吸込槽等の地下阻害物上にある土地については、その地下阻害物に応じて「付表17 地下阻害物等補正率表」により補正するものとする。

④ 国指定史跡として指定された土地の補正

文化財保護法(昭和25年法律第214号)第109条第1項の規定により国が史跡として指定した土地については、その土地上の既存の建築物の有無に応じて「付表17 地下阻害物等補正率表」により補正するものとする。

(6) その他の補正

① 通路等の補正

宅地の通路等であるため、一般の画地に比べ利用価値が著しく劣ると認められる土地については、「付表18 通路等補正率表」により補正することができるものとする。

この場合、「第4節 画地計算の適用要領 第3 画地計算」中の「(1) 奥行に応じた補正」、「(2) 二以上の路線に接する画地の補正」及び「(3) 形状又は位置による補正」に掲げる補正は、併せて適用しないものとする。

② 特殊な画地の補正

(ア) 建築不可の土地の補正

建築基準法第43条第1項に規定する要件を満たしていない土地は、建物を建築することができず一般的に価額が低くなるものであるので「付表16 特殊画地補正率表」により補正することができるものとする。ただし、現況幅員が4m以上あるなど、建築基準法上の道路と同等以上の状況にある道路に接する土地その他同条第2項に規定する要件を満たす土地については、この補正を適用しないことができるものとする。

③ 面大地の補正

面大地とは、団地等のように、一画地の地積が10,000m2以上の土地をいう。このような土地は、通常の画地計算では著しい不均衡が生じる場合、「付表21 面大地補正率表」により補正することができるものとする。

第4 評価の総合調整

(1) 商業地区袋地等の補正

繁華街、高度商業地区、普通商業地区及び併用住宅地区内に所在する袋地、無道路地又は不整形地のうち形状が袋地状の土地について、通常の画地計算では著しい不均衡が生じる場合、「付表19 商業地区袋地等補正率表」により補正することができるものとする。

(2) 普通商業地区、併用住宅地区等の一画地の宅地が容積率の異なる二以上の地域にわたる場合の補正

「第4節 画地計算の適用要領 第4 評価の総合調整 (1) 商業地区袋地等の補正」に該当しないもので、奥行が20mを超え一画地の宅地が容積率の異なる二以上の地域にわたり、通常の画地計算では著しい不均衡が生じる場合、「付表 20 普通商業地区、併用住宅地区等の一画地の宅地が容積率の異なる2以上の地域にわたる場合の補正率表」により補正することができるものとする。

この場合、評価の均衡上必要と認められる場合は、普通住宅地区についても適用して補正することができるものとする。

(3) 隣接市との境界付近の土地の評価額の修正

隣接市との境界付近の路線価については、「第3節 地目別評価 第1 宅地 (2) 評価の方法 ⑥ 路線価の付設」において、当該隣接市と協議の上、均衡を図って付設するものとされているが、さらに路線価に著しい不均衡が生じる場合は、該当する土地の路線価に当該隣接市との評価の均衡を図るのに適当であると認められる修正率を乗じて評価額を修正することができるものとする。

(4) その他

この要領に定める通常の画地計算では著しい不均衡が生じ、評価の総合的な調整を要する場合の取扱いは、市長が別に定める。

第5節 令和3年度から令和5年度までに限って適用する修正

第1 地価下落地域における土地の評価額の修正

固定資産評価基準の一部改正(令和2年11月6日総務省告示第322号)に基づき国土利用計画法施行令(昭和49年政令第387号)による東京都地価調査及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価を活用し、下落状況を把握するものとする。その結果、令和3年度の宅地の評価において、令和2年1月1日から令和2年7月1日までの間に標準宅地等の価格が下落したと認められる地域については、「付表22 地価下落地域における土地の評価額修正率表」により評価額を修正するものとする。

評価額の修正は、宅地(「第3節 地目別評価 第1の2 生産緑地地区内の宅地 (1) 生産緑地地区内の宅地の評価」の本文に該当する宅地を除く。この項及び次項において同じ。)にあっては単位地積当たりの価額に当該修正率を乗じて下落修正率適用後単位地積当たり価額を算出(円未満切捨て)した後、これに地積を乗じて評価額を算出する方法によることとする。

また、当該修正率を造成費に相当する額の適用がある土地(「第3節 地目別評価 第4 雑種地 (1) 雑種地の評価 ⑥ 生産緑地地区内の雑種地の評価」に該当する雑種地を除く。この項及び次項において同じ。)について適用する場合は、当該造成費を控除する前の単位地積当たり価額に当該修正率を乗じた後(円未満切り捨て)に当該造成費を控除し、これに地積を乗じて評価額を算出する方法によることとする。

第2 令和4年度又は令和5年度における土地の評価額の修正

令和4年度又は令和5年度において、さらに下落傾向がみられ、土地の評価額の修正が必要であると市長が認める場合は、それぞれ以下に定める方法により、「付表22 地価下落地域における土地の評価額修正率表」に令和4年度又は令和5年度の修正率を設定して評価額を修正するものとする。

なお、造成費の適用がある土地について修正率を適用する場合は、前項と同様の方法により評価額を修正するものとする。

(1) 令和4年度における土地の評価額の修正

① 令和2年1月1日から令和3年7月1日までの変動率を求め、下落状況を把握するものとする。

② 用途地区を単位として宅地を区分し、その区分ごとに修正率を適用するものとする。この場合、用途地区内の宅地の価格の下落状況に幅があり、用途地区ごとに修正率を適用することが不適当であると市長が認める場合は、状況類似地区を単位として区分した修正率を適用することができるものとする。

(2) 令和5年度における土地の評価額の修正

① 令和2年1月1日から令和4年7月1日までの変動率を求め、下落状況を把握するものとする。

② 用途地区を単位として宅地を区分し、その区分ごとに修正率を適用するものとする。この場合、用途地区内の宅地の価格の下落状況に幅があり、用途地区ごとに修正率を適用することが不適当であると市長が認める場合は、状況類似地区を単位として区分した修正率を適用することができるものとする。

第3 ゴルフ場用地の評価額の修正

ゴルフ場用地の評価については、「第3節 地目別評価 第4 雑種地 (1) 雑種地の評価 ① ゴルフ場用地の評価」によって求めるものとされているが、当該ゴルフ場用地に沿接する近傍標準宅地採用地の令和3年度から令和5年度までの各年度の評価額が、「付表22 地価下落地域における土地の評価額修正率表」により修正することとなった場合には、「付表22 地価下落地域における土地の評価額修正率表」に、当該ゴルフ場用地に沿接する宅地との評価の均衡を図るのに適当であると認められる修正率を令和3年度から令和5年度までの各年度ごとに設定して修正することができるものとする。

第4 鉄軌道用地の評価額の修正

(1) 鉄軌道用地の評価については、(2)に定めるものを除き、「第3節 地目別評価 第4 雑種地 (1) 雑種地の評価 ② 鉄軌道用地の評価」によって求めるものとされているが、当該鉄軌道用地に沿接する土地の令和3年度から令和5年度までの各年度の評価額が、「付表22 地価下落地域における土地の評価額修正率表」により修正することとなった場合には、「付表22 地価下落地域における土地の評価額修正率表」に、当該鉄軌道用地に沿接する土地との評価の均衡を図るのに適当であると認められる修正率を令和3年度から令和5年度までの各年度ごとに設定して修正することができるものとする。

(2) 鉄軌道用地のうち複合利用鉄軌道用地の評価については、「第3節 地目別評価 第4 雑種地 (1) 雑種地の評価 ② 鉄軌道用地の評価」によって求めるものとされているが、当該複合利用鉄軌道用地を含む鉄軌道用地に沿接する土地又は当該複合利用鉄軌道用地の附近の土地の令和3年度から令和5年度までの各年度の評価額を、「付表22 地価下落地域における土地の評価額修正率表」により修正することとなった場合には、「付表22 地価下落地域における土地の評価額修正率表」に、当該複合利用鉄軌道用地を含む鉄軌道用地に沿接する土地又は当該複合利用鉄軌道用地の附近の土地との評価の均衡を図るのに適当であると認められる修正率を令和3年度から令和5年度までの各年度ごとに設定して修正することができるものとする。

第6節 畑比準表の適用要領

各筆の畑の比準割合は、次の算式によって求めるものとする。この場合、各筆の畑の各項目の数値は、畑比準表(別表第2)に定める該当する「標準畑の状況」欄に対応する「比準畑の状況」によるものとする。

【算式】

比準割合=(1.00+日照の状況+農地の傾斜+保水・排水の良否)×(1.00+面積+耕うんの難易)×災害

(施行期日)

この要領は、令和4年3月31日から施行する。

別表第1 小規模な鉄道施設を有する建物

複合利用建物のうち運送の用に供する部分が次の表に定める基準に該当するもの(運送以外の用に供する部分の合計床面積が250平方メートル未満の建物を除く。)を「小規模な鉄道施設を有する建物」とする。

当該建物の延べ床面積

運送の用に供する部分の合計床面積等

50,000m2以上

2,500m2未満

40,000m2以上50,000m2未満

2,000m2未満

30,000m2以上40,000m2未満

1,500m2未満

20,000m2以上30,000m2未満

1,000m2未満

10,000m2以上20,000m2未満

500m2未満

5,000m2以上10,000m2未満

250m2未満

2,000m2以上5,000m2未満

100m2未満

2,000m2未満

50m2未満

注 「運送の用に供する部分の合計床面積等」には、建物の屋上部分及び建物がその上にある人工地盤等の下の部分のうち、運送の用に供する部分の面積を含む。

別表第2 畑比準表

項目

比準畑の状況




標準畑の状況

よく日があたる

多少日かげになる

かなり日かげになる

はなはだしく日かげになる

判定基準

日照の状況

よく日があたる

0

-0.04

-0.08

-0.12

日照の状況は、畑の中央部において、山、樹木、建物等の日かげ物によって太陽光線が遮断される状況により、概ね次の基準によって判定するものとする。

よく日があたる…夏期における日照時間がおおむね9時間以上のとき

多少日かげになる…夏期における日照時間がおおむね5時間以上9時間未満のとき

かなり日かげになる…夏期における日照時間がおおむね3時間以上5時間未満のとき

はなはだしく日かげになる…夏期における日照時間がおおむね3時間未満のとき

多少日かげになる

+0.04

0

-0.04

-0.08

かなり日かげになる

+0.09

+0.04

0

-0.04

はなはだしく日かげになる

+0.14

+0.09

+0.05

0

項目

比準畑の状況




標準畑の状況

ない

緩やかな傾斜

急な傾斜

はなはだしく急な傾斜

農地の傾斜は、農地自体の傾斜の程度により判定するものとする。この場合において、傾斜角度が5度程度までは傾斜がないものとし、はなはだしく急な傾斜とは傾斜角度が20度程度を超える場合をいうものとする。

農地の傾斜

ない

0

-0.05

-0.09

-0.14

緩やかな傾斜

+0.05

0

-0.04

-0.09

急な傾斜

+0.10

+0.04

0

-0.05

はなはだしく急な傾斜

+0.16

+0.10

+0.06

0

項目

比準畑の状況




標準畑の状況

極めて良好

普通

やや不良

極めて不良

保水・排水の良否は、乾湿の状況、作付可能な作物の種類の多寡を考慮して判定するものとする。

保水・排水の良否

極めて良好

0

-0.05

-0.11

-0.18

普通

+0.05

0

-0.07

-0.14

やや不良

+0.13

+0.08

0

-0.08

極めて不良

+0.22

+0.16

+0.08

0

項目

比準畑の状況




標準畑の状況

694m2以上

297m2以上694m2未満

99m2以上297m2未満

99m2未満


面積

694m2以上

0

-0.03

-0.10

-0.20

297m2以上694m2未満

+0.03

0

-0.07

-0.18

99m2以上297m2未満

+0.11

+0.08

0

-0.11

99m2未満

+0.25

+0.21

+0.13

0

項目

比準畑の状況




標準畑の状況

機械耕、畜力耕が容易にできる

機械耕、畜力耕ができる

人力耕であればできる

人力耕によってようやくできる

耕うんの難易は、農道の状況、畑の形状、障害物の有無、土性の状態等を総合的に考慮して判定するものとする。

耕うんの難易

機械耕、畜力耕が容易にできる

0

-0.07

-0.16

-0.22

機械耕、畜力耕ができる

+0.07

0

-0.10

-0.17

人力耕であればできる

+0.19

+0.11

0

-0.08

人力耕によってようやくできる

+0.29

+0.20

+0.08

0

項目

比準畑の状況




標準畑の状況

ない

ややある

相当にある

はなはだしい

災害の程度は、概ね過去5年間の災害の回数、災害による減収の状況等を考慮して判定するものとする。

災害

ない

1.00

0.90

0.80

0.75

ややある

1.11

1.00

0.89

0.83

相当にある

1.25

1.13

1.00

0.94

はなはだしい

1.33

1.20

1.07

1.00

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小平市固定資産(土地)評価事務実施要領

昭和53年9月6日 事務執行規程

(令和4年3月31日施行)

体系情報
事務執行規程集/第6編 務/第3章
沿革情報
昭和53年9月6日 事務執行規程
昭和56年10月15日 事務執行規程
昭和59年12月12日 事務執行規程
昭和62年11月12日 事務執行規程
平成5年12月21日 事務執行規程
平成8年12月24日 事務執行規程
平成9年10月24日 事務執行規程
平成10年12月25日 事務執行規程
平成11年12月24日 事務執行規程
平成12年12月28日 事務執行規程
平成14年2月1日 事務執行規程
平成14年12月25日 事務執行規程
平成16年1月27日 事務執行規程
平成16年12月27日 事務執行規程
平成18年3月3日 事務執行規程
平成19年10月1日 事務執行規程
平成21年2月18日 事務執行規程
平成21年12月28日 事務執行規程
平成22年12月15日 事務執行規程
平成24年3月28日 事務執行規程
平成25年2月25日 事務執行規程
平成26年1月22日 事務執行規程
平成27年3月31日 事務執行規程
平成28年2月9日 事務執行規程
平成29年1月24日 事務執行規程
平成30年2月28日 事務執行規程
平成31年1月28日 事務執行規程
令和2年2月17日 事務執行規程
令和3年3月8日 事務執行規程
令和4年3月31日 事務執行規程