土地の評価額が変わらないのに税額が上がるのはなぜか

更新日： 2024年（令和6年）4月1日　作成部署：市民部税務課

土地の評価額に変更がなくても、固定資産税が上がることがあります。これは、税額を段階的に上げていく措置（負担調整措置）をとっているためです。

固定資産税は評価額をもとに課税標準額を算出し、その課税標準額に税率を乗じて税額を算出します。地価が上昇している場合は、評価額も同じように上昇します。

しかし、評価額に合わせて課税標準額を上昇させると、税額も上昇し、納税者の負担が急増することになります。そこで、課税標準額を少しずつ引き上げ、税額を段階的に上げていく措置（負担調整措置）がとられています。

この負担調整措置により、評価額が上がっていなくても税額が上がることになります。

土地の課税標準額の算定については次のような経過があります。

昭和63年度～平成2年度・平成3年度～平成5年度

平成3年頃までは地価が上昇傾向にあり、地価の上昇をそのまま評価額に反映すると税負担も急増することになります。そのため評価額が上昇しても税額は徐々に上昇させるように、評価替えの年度から3年間かけて評価額に課税標準額を近づける措置をとっています。

土地の評価は平成6年度の評価替えから、全国的に地価公示価格の7割を目途に行うことになりました。それまでの評価額が、地価公示価格の1～2割程度であったため、評価額は一気に4～5倍に急上昇しました。そのため評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じました。

地価の下落に伴い毎年評価額を修正できるようになり評価額は下がりましたが、平成6年度に評価額が急上昇したため、課税標準額が評価額に比べて低い位置にある土地については税額が上がることになりました。

なお、課税標準額を段階的に評価額に近づけていく方法として平成8年度までは評価額の上昇割合によりましたが、平成9年度からは、本来の評価額に対し課税標準額が前年までにどのくらい近づいているかという評価額と課税標準額との差の度合い（「負担水準」といいます。）により、課税標準額を決めることになりました。

平成24年度以降の負担調整措置については、引き続き負担の均衡化を進めることを基本としつつ、特例措置の見直しとして、平成26年度から住宅用地及び市街化区域農地の据置き特例が廃止されました。商業地等については、平成23年度まで適用された負担調整措置が継続されています。

令和3年度においては、新型コロナウイルス感染症により社会経済活動や国民生活全般を取り巻く状況が大きく変化したことを踏まえ、納税者の負担感に配慮する観点から、負担調整措置等により税額が増加する土地について前年度の課税標準額に据置く特別な措置が実施されました。（令和3年度限りの措置）

また、令和4年度においては、景気回復に万全を期すため、激変緩和の観点から、商業地等の土地（住宅用地以外の宅地等）に限り、課税標準額の上昇幅を2.5％（本来は5％）とする特別な措置が実施されました。（令和4年度限りの措置）

負担調整措置などの詳細は土地の課税標準額の求め方についてをご覧ください。

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